Diccionario hipotecario para entender tu hipoteca sin letra pequeña
Una guía clara y visual con los términos que más aparecen al comparar, negociar o firmar una hipoteca en España. Definiciones sencillas, contexto útil y consejos prácticos para tomar mejores decisiones.
Un glosario claro para entender tu hipoteca antes de firmar
Aquí encontrarás los conceptos hipotecarios más importantes explicados de forma sencilla, ordenados por categorías y pensados para que puedas resolver tus dudas antes de pedir una hipoteca o comparar ofertas bancarias.
Conceptos financieros
11 términos clave
TAE
Tasa Anual Equivalente. Refleja el coste real del préstamo porque tiene en cuenta el tipo de interés, posibles comisiones y otros gastos asociados. Es uno de los datos más útiles para comparar ofertas hipotecarias con criterio.
TIN
Tipo de Interés Nominal. Es el porcentaje pactado de interés sobre el capital prestado, sin incluir comisiones ni otros gastos asociados. Suele expresarse en términos anuales.
Euríbor
Índice de referencia más utilizado en España para calcular la revisión de muchas hipotecas variables. Cuando sube o baja, puede afectar directamente a la cuota de una hipoteca variable o mixta.
Diferencial
Porcentaje fijo que el banco suma al índice de referencia, normalmente el Euríbor, para calcular el tipo de interés de una hipoteca variable. Por ejemplo: Euríbor + 0,75%.
Amortización
Proceso de devolución del capital prestado. Puede ser parcial, cuando se adelanta una parte del préstamo, o total, cuando se cancela completamente la deuda pendiente.
Carencia
Periodo en el que el cliente paga una cuota reducida porque solo abona intereses y no devuelve capital. Puede aliviar el inicio de la operación, pero normalmente aumenta el coste total del préstamo.
Capital pendiente
Cantidad de dinero que todavía queda por devolver al banco en un momento concreto de la vida del préstamo hipotecario.
Cuota mensual
Importe que el titular de la hipoteca paga cada mes al banco. Normalmente incluye una parte de devolución de capital y otra parte de intereses.
Sistema francés
Método de amortización habitual en España. La cuota se mantiene estable durante cada periodo, pero al principio se pagan más intereses y menos capital; con el paso del tiempo esa proporción se invierte.
Comisión de apertura
Importe que puede cobrar el banco al formalizar el préstamo hipotecario. Debe aparecer reflejada en la información previa y se tiene en cuenta dentro del coste total de la operación.
Comisión de amortización anticipada
Coste que puede aplicar el banco si el cliente devuelve capital antes del plazo pactado, ya sea de forma parcial o total. La normativa vigente establece límites según el tipo de hipoteca y el momento de la amortización.
Análisis de riesgo
5 términos clave
LTV
Loan To Value. Es la relación entre el importe del préstamo y el valor de la vivienda. Ayuda al banco a medir cuánto financia respecto al valor del inmueble.
DTI
Debt To Income. Ratio de endeudamiento que mide qué porcentaje de los ingresos netos mensuales se destina al pago de deudas. Es uno de los indicadores clave para estudiar la viabilidad hipotecaria.
Scoring crediticio
Evaluación interna que realiza cada banco para medir la solvencia del solicitante y el riesgo de impago. Tiene en cuenta ingresos, estabilidad laboral, deudas, historial financiero y comportamiento bancario.
CIRBE
Central de Información de Riesgos del Banco de España. Recoge información sobre préstamos, créditos, avales y riesgos que las entidades financieras mantienen con sus clientes.
RAI / ASNEF
Ficheros de morosidad utilizados en España. Aparecer en ellos puede dificultar o bloquear la concesión de una hipoteca, especialmente en bancos tradicionales.
Marco legal hipotecario
10 términos clave
Garantía hipotecaria
Derecho real que recae sobre el inmueble y sirve como garantía del préstamo. Si el titular no paga, el banco puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria conforme a la normativa aplicable.
Escritura pública
Documento autorizado por notario en el que se formaliza el préstamo hipotecario. Es necesario para inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Nota simple
Documento del Registro de la Propiedad que informa sobre la situación jurídica de una vivienda: titularidad, cargas, hipotecas, embargos o limitaciones registrales.
Registro de la Propiedad
Institución pública donde se inscriben los derechos sobre bienes inmuebles. Permite conocer la titularidad y las cargas que afectan a una vivienda.
FEIN
Ficha Europea de Información Normalizada. Documento precontractual que recoge las condiciones personalizadas de la hipoteca y que el banco debe entregar antes de la firma.
FiAE
Ficha de Advertencias Estandarizadas. Documento que destaca cláusulas relevantes de la hipoteca, como límites, riesgos del tipo variable, vencimiento anticipado o productos vinculados.
Acta notarial previa
Comparecencia obligatoria ante notario antes de la firma de la hipoteca. Sirve para comprobar que el cliente ha recibido la documentación y entiende las condiciones del préstamo.
AJD
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En la constitución de préstamos hipotecarios sujetos a la normativa actual, este impuesto lo asume la entidad prestamista.
Vencimiento anticipado
Cláusula que puede permitir al banco reclamar la totalidad de la deuda si se producen impagos relevantes. La Ley 5/2019 regula los límites para su aplicación.
LCCI
Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Refuerza la protección del consumidor hipotecario y regula cuestiones como información previa, reparto de gastos, acta notarial y transparencia.
Tipos de hipoteca y productos
5 términos clave
Hipoteca fija
Préstamo hipotecario con un tipo de interés estable durante toda la vida del préstamo. Aporta seguridad porque la cuota no depende de las variaciones del Euríbor.
Hipoteca variable
Hipoteca cuyo tipo de interés se revisa periódicamente según un índice de referencia, normalmente el Euríbor, más un diferencial pactado con el banco.
Hipoteca mixta
Producto que combina un periodo inicial a tipo fijo y un tramo posterior a tipo variable. Puede ser interesante para quienes buscan estabilidad inicial y flexibilidad a futuro.
Hipoteca puente
Producto pensado para comprar una vivienda nueva antes de vender la actual. Permite financiar temporalmente ambas operaciones hasta que se produzca la venta del inmueble anterior.
Vinculaciones
Productos o servicios asociados a la hipoteca, como seguro de hogar, seguro de vida, domiciliación de nómina o tarjetas. Pueden bonificar el tipo, pero también aumentar el coste total.
Tasación e inmueble
4 términos clave
Tasación
Valoración oficial de la vivienda realizada por una sociedad homologada. Es clave porque el banco utiliza ese valor para calcular el importe máximo que puede financiar.
Valor de tasación
Importe asignado al inmueble por la sociedad tasadora. Puede ser distinto del precio de compra y afectar directamente a la financiación concedida.
Tasadora homologada
Sociedad de tasación autorizada e inscrita para emitir informes válidos ante entidades financieras. Su valoración debe cumplir criterios técnicos y normativos.
Valor de mercado
Precio estimado al que podría venderse un inmueble en condiciones normales de mercado entre partes independientes.
Procesos y operaciones
2 términos clave
Subrogación
Operación que permite cambiar determinadas condiciones de una hipoteca. Puede referirse al cambio de deudor o al cambio de banco acreedor para mejorar condiciones.
Novación
Modificación de las condiciones de una hipoteca con el mismo banco. Puede afectar al tipo de interés, plazo, capital, garantías u otras condiciones del préstamo.
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Contactar con Finánciate TúContenido informativo sobre hipotecas en España. La viabilidad y condiciones de una operación dependen siempre del perfil financiero, la vivienda, la tasación y los criterios de cada entidad.
